XÓA KHUNG GIÁ ĐẤT THÌ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT NHƯ NÀO?

Theo luật Đất đai 2013, có 5 phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, phương pháp triết trừ, phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Chính phủ trình Quốc hội, các phương pháp định giá đất đã rút gọn còn 3 phương pháp là phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

• Xem thêm: Dịch vụ thẩm định giá đất toàn quốc năm 2023 cho nhiều mục đích
• Xem thêm: Thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá đất là công cụ giúp quản lý Nhà nước về đất đai

Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2023, sau khi bỏ khung giá đất thì thẩm định giá đất mang tính quyết định trong việc áp dụng giá đất ở từng địa phương. Định giá đất như thế nào để đảm bảo chính xác, đảm bảo quyền và lợi ích của người dân, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản, công tác đền bù cho giải phóng mặt bằng.

Theo ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong các nguyên nhân gây khó khăn, kéo dài cho các dự án đầu tư có liên quan đến bất động sản là việc xác định giá đất chậm chễ, không sát với giá trị thị trường. Ông Chính cho rằng các quy định về định giá đất hiện nay cần phải sửa đổi và phải được quy định rõ trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 2023 tới đây.

Trong tuần này, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký ban hành Công điện về việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất. Thủ tướng yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương hoàn thành trước ngày 31 tháng 7 năm 2023 việc sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Liên quan đến yêu cầu này, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất - Đào Trung Chính cho biết Bộ Tài nguyên và Môi trường đã triển khai dự thảo xong và gửi lấy ý kiến các địa phương, các bộ và cơ quan ngang bộ cũng như tổ chức lấy ý kiến tại 3 miền. Hiện Bộ đang tập hợp các ý kiến đóng góp.

Không định giá đất theo phương pháp thặng dư

Theo luật Đất đai 2013 đang được áp dụng hiện nay, có 5 phương pháp định giá đất gồm: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, phương pháp triết trừ và phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa trình Quốc hội mới đây, các phương pháp định giá đất đã rút gọn. Theo đó, phương pháp chiết trừ, lồng ghép vào phương pháp so sánh. Ngoài ra bỏ phương pháp thặng dư.

Như vậy, trong dự thảo sửa Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất, chỉ còn quy định 3 phương pháp định giá đất là: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Đáng chú ý, việc bỏ phương pháp thặng dư là một vấn đề nhận được rất nhiều ý kiến.

"Hiện nay các doanh nghiệp đang vướng mắc nhất là phương định giá đất để tính ra tiền sử dụng đất. Hiện các dự án cao tầng chúng ta đang dùng phương pháp định giá bằng giá trị thặng dư. Vì câu chuyện định giá giá trị thặng dư đó nếu chúng ta gọi 3 đơn vị thẩm định giá sẽ ra 3 kết quả khác nhau cho cùng 1 dự án…", ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc công ty Lê Thành cho biết.

Về vấn đề này, trong dự thảo không nói là bỏ mà trước mắt chúng ta sẽ không áp dụng. Lý giải cho điều này theo ông Đào Trung Chính, thứ nhất theo Nghị quyết 18 của Trung ương yêu cầu khi đưa ra phương pháp xác định giá đất phải đảm bảo bám sát theo thị trường. Trong khi phương pháp thặng dư quy định lấy theo chi phí và doanh thu giả định.

Thứ hai trong phương pháp thặng dư, khi triển khai thực tế có rất nhiều yếu tố giả định, như doanh thu liên quan đến giả định thời gian xây dựng bao nhiêu năm, thời gian bán hàng là bao nhiêu năm; các chi phí lợi nhuận, lãi vay, quản lý doanh nghiệp… Tất cả những điều này nếu chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu giá đất xác định theo phương pháp thặng dư đã "chạy" đi một đoạn và sai khác rất nhiều.

Do hiện nay, cơ sở dữ liệu thị trường chưa đầy đủ, chưa chuẩn mực, chưa phản ánh đúng giá trị thị trường cho nên trong giai đoạn trước mắt chưa áp dụng định giá đất theo phương pháp thặng dư. Cũng theo ông Chính, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) khi định giá một thửa đất thì sẽ sử dụng ít nhất 2 phương pháp. Trong trường hợp 2 phương pháp này có giá trị khác nhau thì sẽ lấy theo giá trị cao hơn.

Nguồn: Theo VTV

Thông tin về Dịch vụ thẩm định giá bất động sản:

• Hotline: 0901 186 700
• Web: thamdinhgiahanoi.com