Nhà ở tại Việt Nam, Mỹ là tài sản nhưng tại Nhật chỉ là hàng tiêu dùng

“Tại Mỹ, Việt Nam - nhà ở được xem như một loại tài sản (Asset) thì ở Nhật Bản, chúng chẳng khác gì một dạng sản phẩm tiêu dùng (Consumer Good)”, chuyên gia nghiên cứu Tsubasa Fujiwara của Viện Daiwa nhận định.

Nhà ở tại Mỹ và Việt Nam được coi là tài sản

Tại Việt Nam, theo thông báo từ Ngân hàng Nhà nước thì tính đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, trong đó tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67% dư nợ tín dụng của ngành.

• Xem thêm: Thẩm định giá bất động sản
• Xem thêm: Phí định giá nhà đất Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh

Tại Mỹ, lượng vay thế chấp bất động sản cũng tăng mạnh, đạt 12 nghìn tỷ USD tính đến cuối tháng 6/2022, đồng thời giá trị các căn nhà cũng tăng theo từng ngày. Bên cạnh đó, tại Mỹ các căn nhà đang được sử dụng – nhà cũ cũng chiếm đến 80% thị trường giao dịch bất động sản, những ngôi nhà này cũng được tăng lên nếu được cải tạo đúng cách.

Qua đó thấy rằng bất động sản nhà ở tại Việt Nam và Mỹ đều được thị trường coi là một dạng tài sản lớn, có khả năng sinh lời và tăng giá theo thời gian.

Tại Nhật Bản, nhà chỉ là hàng tiêu dùng

Theo tờ Nikkei Asian Review, dư nợ cho vay thế chấp bất động sản tại Nhật Bản tiếp tục tăng cao tới 220 nghìn tỷ Yên, tương đương 1,5 nghìn tỷ USD tính đến cuối tháng 6/2022 nhưng giá trị tài sản của các ngôi nhà thì lại trì trệ. Điển hình sự trái ngược về giá bất động sản nhà ở của Nhật Bản là phân khúc nhà cũ. Nếu ở Mỹ, nhà cũ chiếm đến 80% giao dịch bất động sản thì ở Nhật, con số này chỉ là chưa đến 15%. Việc cải tạo cũng chẳng làm tăng giá trị mấy của căn nhà do tâm lý thích mua nhà mới hơn. Vì vậy, lượng lớn căn nhà tại Nhật Bản bị bỏ hoang và mất giá dần theo thời gian giống như các hàng tiêu dùng, xe cộ thay vì chiều hướng ngược lại như ở Mỹ.

Vậy tại sao Nhật Bản không thích dùng nhà cũ trong khi đất chật người đông, và tại sao không phá dỡ các căn hộ cũ để lấy đất xây mới?

Thiếu đất nhưng thừa nhà tại Nhật Bản

Theo tờ Nikkei Asian Review, Nhật Bản sẽ thừa 10 triệu căn nhà vào năm 2023 do chính phủ tiếp tục chính sách thúc đẩy thị trường bất động sản bất chấp nhu cầu đi xuống vì dân số lão hóa nhanh. Trên thực tế, tình hình này đã hiện rõ từ năm 2018 với 8,49 triệu căn hộ trống. Báo cáo của Bộ nội vụ và truyền thông Nhật Bản (MIAC) cho thấy nền kinh tế này có khoảng 62,41 triệu căn hộ tính đến năm 2018. Trong khi đó, Viện nghiên cứu Nomura thì ước tính con số này sẽ đạt tới 65,46 triệu căn hộ vào năm 2023.

Ở một nghiên cứu khác, Viện dân số và an sinh xã hội quốc gia (NIPSSR) dự đoán số căn hộ tại Nhật Bản có thể đạt 54,19 triệu vào năm 2023.

Tuy nhiên mọi báo cáo đều đồng ý rằng một trong những nguyên nhân khiến chính phủ tiếp tục cung ứng thêm nhà ở là do độ tuổi bình quân ngày một cao, chất lượng sống tốt khiến người dân sống lâu hơn cho dù họ có phải ở một mình. Thêm nữa, tình trạng thanh niên ăn cỏ, không chịu kết hôn khiến ngày càng nhiều bạn trẻ Nhật sống độc thân và làm gia tăng nhu cầu nhà ở tại thành thị.

Mặc dù vậy, nếu nhìn trên tổng thể thì lượng cung bất động sản của Nhật Bản đang vượt quá cầu khi số người qua đời cao hơn số trẻ em mới được sinh ra.

Giáo sư Ken Miura của trường đại học Kyoto nhận định với đà lão hóa hiện nay thì số nhà ở bỏ hoang có thể lên đến 20-30 triệu thời gian tới bất chấp lối sống độc thân của giới trẻ.

Số lượng nhà ở tăng không đi cùng chất lượng

Theo Nikkei, những căn hộ cũ của người già không còn được giới trẻ ưa chuộng vì chúng đã xuống cấp hoặc không đạt tiêu chuẩn chống động đất, tiết kiệm năng lượng hay những yêu cầu khác. Chính điều này khiến một lượng lớn nhà xuống cấp bị bỏ hoang mà chẳng ai quan tâm.

Thêm nữa, vì theo đuổi chính sách số lượng hơn chất lượng nên dù xây dựng nhiều nhà ở nhưng độ bền của chúng thì có giới hạn. Bởi vậy nhiều nhà ở được xây lâu tại Nhật Bản đã xuống cấp nhanh chóng, trở thành gánh nặng cho cả chủ sở hữu lẫn chính quyền địa phương.

Báo cáo của Nội các Nhật Bản năm 2021 cho thấy có đến 7 triệu trong tổng số 53,6 triệu căn hộ không đạt tiêu chuẩn chống động đất tính đến năm 2018. Tồi tệ hơn, khoảng 34,5 triệu căn hộ đạt tiêu chuẩn chống động đất thì lại không đạt tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng.

Một nguyên nhân nữa khiến Nhật Bản thừa nhà ở là có một bộ phận người dân, bao gồm người già hay bố mẹ đơn thân không được trợ giúp cho việc tìm nhà ở mới. Theo giáo sư Miura, sự thiếu hiệu quả trong hợp tác giữa các ban ngành bất động sản lẫn an sinh xã hội khiến một bộ phận lớn người già, neo đơn hay đơn thân không tìm kiếm được nhà mới dù lượng cung dồi dào

Thuế đất hoang

Ở một khía cạnh khác, Chủ tịch Osamu Nagashima của hãng tư vấn bất động sản Sakurajimusho nhận định quy định thuế của Nhật Bản là một vấn đề gây ảnh hưởng cho tiến trình dỡ bỏ các căn nhà cũ.

Nhật Bản đánh thuế rất cao lên những khu đất hoang không có công trình xây dựng trên đó, nên phần lớn các căn nhà hoang dù đã cũ hoặc thậm chí gây nguy hiểm cũng không được chủ sở hữu tình nguyện dỡ bỏ.

Tuy nhiên những người ủng hộ chính sách thuế thì lại cho rằng đây là biện pháp thích đáng nhằm ngăn chặn nạn đầu cơ, vốn sẽ tạo nên những khu đất hoang mà chẳng có gì được xây dựng. Điều này đi ngược lại mong muốn tận dụng đất đai để xây nhà ở của chính quyền Tokyo.

Nguồn: Theo Nikkei Asian Review

Thông tin liên hệ:

• Hotline: 0901 186 700
• Web: thamdinhgiahanoi.com