Dự án bất động sản khó tìm đơn vị thẩm định giá

Tính đến giữa năm 2023, khảo sát thực tế cho thấy nhiều dự án bất động sản lớn ở TP. HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ đang bị “nằm im” vì nhiều nguyên nhân, trong đó phần lớn là đang chưa tìm được đơn vị thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất, các khoản thuế phải nộp hay công tác đền bù cho người dân.

Tại sao lại khó tìm đơn vị thẩm định giá?

Giữa lúc người dân đang mong ngóng từng ngày, chủ đầu tư  khốn khổ vì không thể thực hiện các nghĩa vụ tài chính để được giao đất thì chính quyền cũng đang “loay hoay” chạy ngược xuôi để tìm các đơn vị thẩm định giá.

• Xem thêm: Xóa khung giá đất thì thẩm định giá đất như nào?
• Xem thêm: Thẩm định giá trị dự án đầu tư

Sau hàng loạt vụ án sai phạm về xác định giá trị đất đai trên toàn quốc, nhiều giám đốc công ty thẩm định giá bất động sản, tư vấn giá trị tài sản vướng vào vòng lao lý nên hiện nay nhiều địa phương "mỏi mắt" tìm đơn vị thẩm định giá có đủ điều kiện năng lực và pháp lý nhưng vẫn rất khó khăn.

Theo Ông Nguyễn Ngọc Thường, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cho biết: mỗi năm ở Đồng Nai có rất nhiều dự án, công trình cần phải thuê đơn vị tư vấn, thẩm định giá để xác định giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên, hiện nay chính quyền "mỏi mắt" tìm đơn vị thẩm định.

Cũng theo ông Thường, do tìm không ra đơn vị thẩm định giá nên năm 2022 Sở có văn bản xin ý kiến để Bộ Tài chính cung cấp danh sách các đơn vị tư vấn, thẩm định giá. Căn cứ trên danh sách, sở gửi văn bản cho hơn 150 đơn vị thẩm định giá thì chỉ có 5 hồ sơ đăng ký. Khi sở xem xét năng lực chỉ có 3 đơn vị và cuối cùng chỉ còn 1 đơn vị tham gia.

“Còn trong năm 2023, Sở ở cũng đã gửi văn bản cho 115 đơn vị thẩm định và đã có 15 đơn vị đủ điều kiện tham gia đưa vào kế hoạch của tỉnh để họ tham gia dự thầu. Còn họ tìm được thông số, thông tin ở dự án để thẩm định giá đất như các phương pháp tính giá đất của Luật đất đai 2013 hay không; họ có dám tiếp tục thẩm định hay không thì cũng đành chịu" – ông Thường cho biết thêm.

Lý giải về việc các doanh nghiệp thẩm định giá không “mặn mà” với việc tham gia đấu thầu định giá các dự án bất động sản công cho mục đích xác định tiền thuê đất, thuế đất…, một chuyên gia trong ngành định giá cho biết: Hiện nay theo Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản, có 5 phương pháp thẩm định giá đất nền, đất dự án là phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số. Mỗi mỗi phương pháp có quy định về điều kiện để áp dụng, tuy nhiên điểm khó chung là các giao dịch về bất động sản hiện nay không bắt buộc thông qua sàn hay thanh toán qua ngân hàng nên cơ quan thẩm định gặp khó khăn thu thập thông tin về giao dịch, chuyển nhượng thực tế.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp thẩm định giá cho biết họ tìm cách rút lui vì thù lao tư vấn thẩm định giá có hạn mà trách nhiệm pháp lý quá lớn khi có nhiều phương án thẩm định giá đất nhưng thông tin thị trường không minh bạch. Mặt khác, các cơ quan có thẩm quyền "ngại" trách nhiệm nên thường yêu cầu giải trình, bổ sung nhiều lần dẫn đến chi phí thực hiện, đi lại vượt quá mức phí dịch vụ đã ký kết...

• Xem thêm: Dự án đầu tư là gì? tại sao cần thẩm định giá.

Tại Bình Dương, theo ông Ngô Quang Sự, giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương, cho biết từ chỗ có hàng chục doanh nghiệp tư vấn thẩm định giá để cơ quan nhà nước có thể chọn, tổ chức đấu thầu thì nay tỉnh Bình Dương chỉ còn 3 đơn vị thẩm định giá chịu ở lại tham gia.

Theo ông Nguyễn Toàn Thắng - giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, vướng mắc lớn nhất dẫn đến chậm xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung ở các dự án hiện nay là do việc thuê đơn vị tư vấn thẩm định giá đất khó khăn vì phí tư vấn thấp, rủi ro phát sinh cao nên các đơn vị định giá rất e ngại. Việc đấu thầu chọn đơn vị tư vấn nhiều khi gần như bế tắc. Thu thập dữ liệu giá thị trường hiện rất khó, có dự án cả năm làm không ra chứng thư thẩm định.

Chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản mệt mỏi

Vì công tác xác định giá đất cho mục đích tính tiền thuê đất, nộp thuế hay các nghĩa vụ tài chính gặp khó nên hiện nay hàng trăm dự án bất động sản, xác định giá khởi điểm đấu thầu quyền thuê đất…đang tắc nghẽn các thủ tục pháp lý để giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án.

Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc NoVa (Tập đoàn Novaland) hiện có nhiều dự án bị vướng chưa tính được tiền sử dụng đất. Trong số đó có một số dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính nên Novaland chưa làm được thủ tục cấp sổ cho cư dân.

Hay như dự án khu phức hợp nhà ở và thương mại dịch vụ tại quận Phú Nhuận (do Công ty TNHH Nova Sage làm chủ đầu tư) có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất từ năm 2016 - 2017. Công ty này đã tạm nộp trên 232 tỉ đồng tiền sử dụng đất của dự án. Dự án cũng đã bàn giao nhà cho khách hàng từ cuối năm 2018 nhưng đến nay chưa được phê duyệt tiền sử dụng đất. Vì vậy, suốt 5 năm nay cư dân mua nhà của dự án mỏi cổ chờ được cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ.

Tại Đồng Nai, một số vị trí của dự án bất động sản Donacoop chưa xác định được giá đất để tính tiền thuê đất vì chưa tìm ra công ty thẩm định giá.

Tại thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương có "con đường đau khổ" Tô Vĩnh Diện (nối từ khu đô thị Đại học Quốc gia TP.HCM tới quốc lộ 1K) hơn 1km vẫn nằm chờ ngày được nâng cấp, mở rộng vì... nhiều lý do, trong đó có việc chưa tìm được đơn vị thẩm định giá để xác định giá trị bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Chính quyền địa phương vào cuộc "gỡ rối"

Trước thực trạng trên, lãnh đạo UBND TP.HCM cho rằng việc quy định pháp luật về việc xác định, thẩm định giá đất còn nhiều điểm chưa rõ ràng, dẫn đến nhiều rủi ro cho việc thực hiện nhiệm vụ xác định, thẩm định giá đất.

Do vậy, UBND TP.HCM đã có văn bản kiến nghị được ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với các khu đất, thửa đất mà không phân biệt trên hay dưới 30 tỉ đồng. Nếu áp dụng phương pháp này ngoài việc khắc phục các hạn chế của các phương pháp định giá đất hiện hành, còn giúp cải cách thủ tục hành chính, đảm bảo công khai, minh bạch. Việc xác định giá đất cụ thể cũng công bằng giữa các chủ đầu tư, tạo sự chủ động của doanh nghiệp xây dựng kế hoạch đầu tư.

Mặt khác, giá đất của các dự án phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố của công trình trên đất như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tỉ lệ diện tích sàn sử dụng/diện tích sàn, mục đích sử dụng đất... Do vậy, nếu hệ số điều chỉnh đất được xây dựng dựa trên việc tổng hợp các yếu tố quy hoạch xây dựng ảnh hưởng đến giá đất cụ thể giúp việc định giá khoa học, đầy đủ.

Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường cũng đã có văn bản gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị cho TP.HCM được ban hành và áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất) đối với các trường hợp bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường đến từng thửa đất để đảm bảo áp dụng cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ngoài hạn mức, các dự án thấp tầng và đối với dự án của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm.

Nguồn: Tổng hợp Internet

Thông tin liên hệ về Thẩm định giá

• Hotline: 0901 186 700
• Web: thamdinhgiahanoi.com