BẤT ĐỘNG SẢN ẢM ĐẠM, CẮT LỖ VẪN KHÓ BÁN?

Dù đã được cắt lỗ từ vài chục đến cả nửa tỷ đồng cho một suất đất hơn trăm mét vuông nhưng thực tế các nhà đầu tư bất động sản vẫn khó bán bởi giá vẫn cao so với hạ tầng trong khu vực.

Cắt lỗ bất động sản vẫn khó thanh khoản

Khi bối cảnh kinh tế chịu nhiều tác động tiêu cực từ lạm phát, giá nhiên liệu tăng cao, dịch bệnh và các bất ổn của kinh tế thế giới; bất động sản cũng chịu chung cảnh ảm đạm, ế giao dịch. Đây được xem là bức tranh trái ngược với cảnh sôi động mua bán trong năm 2020, 2021.

• Xem thêm: Thẩm định giá bất động sản
• Xem thêm: Thẩm định giá đất cho mục đích góp vốn cổ phần Doanh nghiệp

Từ đầu năm 2022 tới nay diễn biến trên thị trường bất động sản đất nền thành phố, ven đô thì chủ yếu là lượng người bán còn lượng mua thì giảm mạnh. Mặc dù nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận cắt lỗ sâu để huy động vốn về những vẫn không có người mua.

Anh Trần Hải Nam - nhà đầu tư tay ngang tại Nam Từ Liêm (Hà Nội), thời điểm tháng 10/2021 có mua một mảnh đất rộng 90m2 tại Hưng Yên với giá 3 tỷ đồng, tương đương hơn 33 triệu đồng/m2. Theo dự định ban đầu, anh Nam chỉ tính "lướt sóng" vài tháng, khi thị trường vẫn đang còn "nóng". Tuy nhiên, mọi toan tính của nhà đầu tư này đổ vỡ khi thị trường bất ngờ hạ nhiệt.

"Tôi rao bán nhưng nhiều người mua với mục đích xây nhà ở nên trả giá thấp hơn. Thực tế, lúc mua thị trường vẫn đang nóng nên tôi quyết định vay tới 50% giá trị mảnh đất. Dù bây giờ chưa quá cần tiền nhưng tôi muốn bán để thanh toán ngân hàng cho xong. Giờ bán bằng giá là rất khó, nên tôi rao bán cắt lỗ khoảng gần 500 triệu đồng, nhưng vẫn chưa có người mua", anh Nam cho biết.

Tương tự anh Nam, anh Nguyễn Văn Thành, nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội, đầu năm 2021 thấy thị trường bất động sản "nóng" anh đã không ngần ngại vay tiền để mua một lô bất động sản tại Bắc Giang. "Từ năm 2021, thấy bạn bè tôi kéo nhau về Bắc Giang mua đất, nghe nói thời điểm đó thị trường không có hàng để bán, cứ ra lô nào là hết ngay lô đấy. Chỉ trong vài ngày tôi đã chốt mua lô đất rộng 150m2, với giá 22 triệu đồng/m2, tổng 3,3 tỷ đồng, trong đó, khoảng 2 tỷ đồng là tôi đi vay", anh Thành nói.

Đến đầu năm 2022, thấy môi giới tại khu vực này tiếp tục đồn thổi "sốt đất", vì cũng đang cần tiền nên anh tranh thủ "ăn theo" bán lô đất đang nắm giữ. Nhưng rao bán suốt 4 tháng chỉ có 2 người thiện chí đến tận nơi xem đất, còn lại người ta chỉ hỏi để biết giá mà không có nhu cầu mua thực. Mà muốn bán cho người có nhu cầu thực thì đều bị "chê" giá cao.

Các nhà mô giới vẫn khẳng định là giá đất nền chắc sẵn còn tăng cao, nên nếu để lại thì chắc chắn có lãi, nhưng thực tế các bất động sản đất nền đang rơi vào hoàn cảnh “ế giao dịch”. Nhiều nhà đầu tư cho biết lãi thì chưa đấy đâu nhưng thực tế hàng tháng vẫn phải lo chạy vài chục triệu đồng để trả ngân hàng.

Giá đất được cắt lỗ song vẫn chưa tương xứng

Như đã nói, dù nhiều nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ bất động sản với mong muốn thanh khoản nhanh song vẫn ế. Theo ý kiến của nhiều nhà đầu tư lâu lăm, lý do chính là giá bán vẫn cao hơn nhiều so với hạn tầng trong khu vực hay mức thu nhập của người mua có nhu cầu sử dụng.

Theo anh Vũ Thanh Tùng - nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội chia sẻ, thực tế thời gian gần đây tại nhiều khu vực đã xuất hiện tình trạng bán "cắt" lỗ bất động sản. Tuy nhiên, mới chỉ đến từ nhà đầu tư dùng đòn bẩy quá lớn, sợ ngân hàng tăng lãi suất và những người mua phải bất động sản có vị trí xấu hoặc những nhà đầu tư đang ôm quá nhiều đất, muốn cơ cấu lại danh mục đầu tư. Còn tình trạng bán tháo hiện nay vẫn chưa thể xảy ra được, bởi thời gian này mới chỉ bắt đầu giai đoạn mới.

"Tuy nhiên, một việc đã xảy ra gần đây là dù nhà đầu tư có cắt lỗ đến cả nửa tỷ đồng nhưng vẫn không thể giao dịch được. Để giải thích điều này, chúng ta cần nhìn lại giai đoạn thị trường bất động sản mấy năm qua. Các cơn sốt đất liên tục hoành hành thật - ảo lẫn lộn ở nhiều địa phương, không ít nhìn thấy giá đất cứ tăng mãi nên tin rằng không bao giờ có chuyện giảm. Do đó, thời điểm mua vào nhà đầu tư không tham khảo giá kỹ, người bán thì hét giá cao, người mua thì chỉ nghĩ làm sao để mua được đất. Như vậy, giá đầu vào vốn đã cao chót vót", anh Tùng nói.

Phân tích thêm, anh Tùng cho biết, giá mua vào bất động sản đã cao nên thời gian gần đây, nhà đầu tư dù cắt lỗ nhưng vẫn không có giao dịch vì người mua cảm thấy vẫn băn khoăn về mức giá. Nhiều người cho rằng, giá vẫn cao hơn so với hạ tầng, tốc độ phát triển ở nhiều khu vực. Đặc biệt khi thị trường bất động sản đang bất định như hiện nay việc thì nhà đầu tư lại càng cân nhắc kỹ lưỡng.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết: Tại Việt Nam, nhiều năm qua nguồn cung bất động sản nhà ở rất hạn chế. Người dân chủ yếu đầu tư đất nền, còn đất và các tài sản trên đất chiếm tỷ lệ thấp hơn. Nếu lạm phát tăng nhanh và nguồn cung bất động sản tiếp tục khan hiếm, lượng đầu tư vào tài sản nhà ở và thương mại sẽ tăng đáng kể.

Tuy nhiên khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Vì vậy, trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, giới đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính, tránh lặp lại tình trạng "chết trên đống tài sản" đã từng xảy ra trong quá khứ - Ông Khương cảnh báo.

Nguồn: Nhịp sống kinh tế

Thông tin về thẩm định giá bất động sản

• Hotline: 0901 186 700
• Web: thamdinhgiahanoi.com